Юридические риски: строительство с нарушением правил землепользования


Виды рисков

  • Риски, касающиеся земельных правоотношений.
    Категория земельного участка (всего их семь, иногда она неизвестна и не установлена в данных государственного кадастра недвижимости).
  • Риски относительно недвижимости. Создание на земельном участке недвижимости, не соответствующей его правовому статусу.

Правовой режим участка

Что определяет общий правовой режим:


  1. Категория земельного участка (всего их семь, иногда она неизвестна и не установлена в данных государственного кадастра недвижимости).
  2. Категория земельного участка (всего их семь, иногда она неизвестна и не установлена в данных государственного кадастра недвижимости).

Юридические риски

Недобросовестный или заблуждающийся продавец

Ошибки и неточности в оформлении документов при покупке земельного участка

Доверчивость покупателя

Описанный риск на первый взгляд кажется глупыми, но, тем не менее, он имеет место в практике продажи недвижимости. А именно, можно добросовестно пройти всю процедуру покупки земельного участка, вложить свои деньги, но получить в итоге… не тот земельный участок, который был предложен продавцом изначально, то есть получить на руки свидетельство на другой участок.


Обременения земельного участка

Описанный риск на первый взгляд кажется глупыми, но, тем не менее, он имеет место в практике продажи недвижимости. А именно, можно добросовестно пройти всю процедуру покупки земельного участка, вложить свои деньги, но получить в итоге… не тот земельный участок, который был предложен продавцом изначально, то есть получить на руки свидетельство на другой участок.

  • Право ограниченного пользования земельным участком (сервитут).
  • Охранные зоны (ЛЭП, газопровод, трубопровод, памятники природы, истории и культуры, санитарно-защитные зоны и т.п.).
  • Возможное изъятие участка под объекты, указанные в схеме территориального планирования.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)

Правила - это не градостроительный документ или его разновидность, а нормативный правовой акт органов местного самоуправления, который регулирует как само по себе использование, так и пределы возможного изменения видов разрешённого использования через введение градостроительных регламентов (Градостроительный кодекс РФ, ст.1).


Предоставление земельных участков

На сегодняшний день земля может быть предоставлена в собственность или в аренду физическим и юридическим лицам. Порядок оформления земельного участка зависит от вида права, на котом предоставляется земельный участок, категории, вида разрешенного использования, а также от имеющихся документов.

Что нужно учесть при выборе участков

При выборе участков для строительства жилого дома (ИЖС) рекомендуется учесть следующие факторы:

Нормы строительства дома на участке ИЖС

Понятие "индивидуальный жилой дом", в соответствии с ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса, распространяется на все индивидуальные жилые дома независимо от разрешенного использования земельных участков, на которых такие дома расположены, и вида территориальной зоны.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок



Кадастровый паспорт на земельный участок-это выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая необходимые для государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.


Межевой план земельного участка

В межевой план включаются сведения о:

  • земельных участках, образуемых при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков;
  • земельных участках, образуемых из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
  • земельных участках, из которых в результате выдела в счёт доли (долей) в праве общей собственности образованы новые земельные участки;
  • земельных участках, в отношении которых осуществляются кадастровые работы по уточнению сведений государственного кадастра недвижимости.

Согласование границ земельного участка

Границы земельного участка, установленные при межевании, согласовываются с пользователями и собственниками смежных земельных участков. Это обязательное требование ( ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).


Строительство недвижимости и ПЗЗ


Институт юридической ответственности за нарушение правил использования земель является одним из важнейших элементов механизма охраны окружающей среды и государственного регулирования земельных отношений в целом.

Количество нарушений земельного законодательства постоянно растет. Статистические данные по-прежнему составляют основу работы инспекторов государственного земельного надзора.




Строительство недвижимости и ПЗЗ

В последнее время стало практически невозможным получение разрешения на строительство «задним числом».

Сложности с государственной регистрацией могут возникнуть, если есть необходимость строительства двух домов (для двух семей) в пределах границ одного участка.


Юридическая ответственность

КоАП РФ: Статья 7.1. Самовольное занятие земельного участка.

Самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности, -

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.


Статья 7.2. Уничтожение или повреждение специальных знаков.

1. Уничтожение или повреждение межевых знаков границ земельных участков, а равно невыполнение обязанностей по сохранению указанных знаков -

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трехсот до пятисот рублей; на должностных лиц - от пятисот до одной тысячи рублей; на юридических лиц - от пяти тысяч до десяти тысяч рублей.


Статья 8.8. Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

1. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием или неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение срока, установленного федеральным законом, за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи, -

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

1.1. Неиспользование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в течение срока, установленного Федеральным законом, -

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 0,3 до 0,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом административного правонарушения, но не менее трех тысяч рублей; на должностных лиц - от 0,5 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом административного правонарушения, но не менее пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 10 процентов кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом административного правонарушения, но не менее двухсот тысяч рублей


Градостроительный кодекс РФ,
Статья 59. Возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью физических лиц, имуществу физических или юридических лиц при осуществлении территориального планирования и градостроительного зонирования.

1. Возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью физических лиц, имуществу физических или юридических лиц в результате утверждения не соответствующих требованиям технических регламентов документов территориального планирования муниципальных образований, правил землепользования и застройки, документации по планировке территорий муниципальных образований, осуществляется в полном объеме.


Основные этапы строительства загородного дома

Перед началом строительства загородного дома нужно подготовить документацию: правоустанавливающие документы на землю, градостроительный план, разрешение на строительство (ИЖС, ЛПХ),, пакет документов для подключения к электроснабжению и пр. После того как все этапы проектирования пройдены, можно приступать непосредственно к строительству.

Существенными факторами при выборе участка является проведение инженерно-геологических исследований с целью определения характеристик грунтов, уровня залегания грунтовых вод и т.п. Конструкции, выполненные без учёта геологических особенностей, могут быстро прийти в негодность и повлечь дополнительные затраты.




   
+7 (812) 69-000-69
+7 (921) 932-87-73
+7 (911) 924-36-18
+7 (812) 69-000-69
+7 (921) 932-87-73
+7 (911) 924-36-18
+7 (812) 69-000-69  
+7 (812) 924-36-18  
+7 (911) 924-36-18  
Санкт-Петербург, Загребский бульвар 9
Санкт-Петербург, Загребский бульвар 9

Пн-Пт: 1000-2100, Сб-Вс: 1100-1700 Пн-Пт: 1000-2100, Сб-Вс: 1100-1700
E-mail:







Юридические риски: строительство с нарушением правил землепользования