О страховании профессиональной ответственности риэлторов

Страхование в России на сегодняшний день развито достаточно слабо. Если в цивилизованном мире у каждого гражданина солидный пакет полисов на все случаи жизни, то у граждан России всего несколько полисов, это, как правило, медицинский и пенсионный, а также ОСАГО для владельцев автомобилей. Реальное положение дел отражает статистика. В Америке страхуют 98% потенциальных рисков, а в России 8-10%.

Не так давно в нашей стране возник новый вид страхования - это страхование профессиональной ответственности непосредственных участников рынка недвижимости, т.е. риэлторов и нотариусов. По статистике в Санкт-Петербурге и Ленинградской области около 5% ранее заключенных сделок по недвижимости впоследствии расторгаются по решению суда. Как показывает статистика, судебных споров больше всего по квартирам, приобретенным на вторичном рынке недвижимости. У каждого объекта недвижимости есть история, которая берет начало с момента его приватизации или покупки в собственность. Она включает в себя все изменения прав собственников, которые происходили по договорам приватизации, купли-продажи, дарения, мены, оформления наследства. В результате недвижимое имущество становится связанным со сложным комплексом правоотношений, в котором присутствует риск оспаривания прав последнего собственника.

В Гражданском кодексе РФ (статьи 165-180) существует около 12 позиций, по которым сделка с недвижимостью может быть признана судом недействительной, несмотря на государственную регистрацию перехода прав собственности на приобретаемый объект.

Например, если в Вашей сделке по недвижимости нет никаких правовых проблем между ее участниками, данная сделка все равно может быть расторгнута или признана недействительной. Согласно действующему Российскому законодательству, признание какой-либо сделки по недвижимости недействительной влечет недействительность и всех последующих сделок по недвижимости. На сегодняшний день самыми распространенными основаниями для оспаривания сделок являются:

а) нарушения в процессе приватизации недвижимости;
б) недееспособность граждан при совершении сделки по недвижимости;
в) раздел наследственного имущества с нарушением интересов наследников при вступлении в наследство;
г) совершение сделки по недвижимости при совместно нажитом имуществе супругов без согласия одного из них;
д) ущемление прав несовершеннолетних собственников, при продаже их доли в квартире (комнате).

Наиболее распространенным случаем для рынка недвижимости Санкт-Петербурга являются нарушения в приватизации квартиры (долей квартиры) из-за несоблюдения интересов проживающих в ней несовершеннолетних детей.

Проверить все обстоятельства по сделке на момент ее совершения далеко не всегда возможно. Даже опытный риэлтор, нотариус или регистратор могут не иметь достоверной информации по всем обстоятельствам совершаемой сделки. Помимо этого ошибку при подготовке документов к сделке могут совершить сотрудники паспортных столов, ПИБов и других государственных структур, что впоследствии может привести к признанию сделки недействительной по решению суда.

К сожалению, на рынке недвижимости "недобросовестные риэлторы", пытаясь привлечь к сотрудничеству клиента любым способом, используют сомнительный "маркетинговый ход", уверяют клиентов, что совершая сделку именно с этой риэлторской компанией в лице конкретного агента, они получают 100% защищенность от любых судебных разбирательств, т.е. оспаривания сделок с недвижимостью. На практике это не соответствует действительности.

На сегодняшний день обязательному страхованию подлежит только профессиональная ответственность нотариусов. Остальные участники рынка недвижимости страхуют свою деятельность на добровольной основе. Таким образом, сегодня нет никаких нормативных документов, позволяющих риэлторам проверить всю историю продаваемой или покупаемой квартиры, т.к. они не имеют официального доступа ко всей необходимой документации, например, данных архивов паспортных столов и других государственных структур, участвующих в сделках по купле-продаже объектов недвижимости.

Профессионалы рынка также признают, что есть проблема подтверждения отсутствия всякого рода психических заболеваний у потенциальных продавцов недвижимости. Практика требования справок из ПНД к остальному пакету документов, к сожалению, не получила распространения и применяется в единичных случаях. Хотя количество оспариваемых сделок по причине "наличия определенного диагноза" у продавца на момент продажи недвижимости неуклонно растет.

Таким образом, риэлтор не имеет возможности дать 100%-ную гарантию отсутствия рисков для покупателей недвижимости при совершении сделки купли-продажи.

Исходя из вышеизложенного, можно сказать, что страхование сделок с недвижимостью объективно необходимо всем участникам рынка недвижимости, в том числе и добросовестным приобретателям недвижимости. Во всех спорных случаях выигрывает только клиент. Если у риэлторской компании застрахована профессиональная деятельность, то в случае потери жилья клиенту будет возмещен, причиненный ему ущерб. Если произойдет расторжение договора купли-продажи квартиры, то страховая компания выплачивает покупателю недвижимости причиненный ему ущерб в пределах лимита страхования риэлторской компании (в нашем случае - до пяти миллионов рублей).

На наш взгляд, страхование - это самый надежный способ обезопасить себя от непредвиденных обстоятельств. Только заключив договор страхования профессиональной ответственности риэлторов, все участники сделки могут чувствовать себя защищенными от риска потери прав собственности и возврата рыночной стоимости своей квартиры. Обращайтесь к профессионалам, которые страхуют свои риски. Это общепринятая мировая практика. Прежде чем заключить договор с риэлторской компанией поинтересуйтесь, застрахована ли их профессиональная ответственность и на какую денежную сумму. Требуйте предъявить страховой полис. Только при наличии страхового полиса Вы будете максимально защищены.