Сегодня термин "дольщики" все чаще ассоциируется не только с "обездоленной социальной группой" или "головной болью" чиновников Смольного, но и "лакомым куском" для доходов всевозможных общественных организаций, юридических фирм и частнопрактикующих адвокатов.
И это неудивительно. Строительный рынок изобилует проблемами, а люди, годами ожидающие купленные в долевку квартиры, готовы раскошелиться, чтобы чувствовать себя уверенней в отношениях с застройщиками. Ведь по самым скромным подсчетам, покупатели проблемных квартир на первичном рынке недвижимости Петербурга отдают в руки таких специалистов порядка 100 млн рублей в год.
Печально то, что, пожалуй, в каждом районе города найдется свой список проблемных объектов, которые в той или иной степени ущемили права дольщиков. Дома могут быть даже с виду вполне благополучные.
Например, Туристская, 10. Дом уже давно сдан, хозяева квартир производят впечатление счастливых новоселов. Только вот они не первые, кто покупал квартиры в этом доме. Предыдущие покупатели еще в 2001-м безуспешно отстаивали с плакатами на морозе свои права. Компания-застройщик "РосГлавМатериалы", возведя всего несколько этажей, объявила себя банкротом. После нескольких лет "простоя", объект взялась достраивать "Прагма". Существенно переделав проект, назвала жилой комплекс "Чайкой" и, проведя массированную рекламную компанию, продала квартиры с нуля - по полной стоимости. Предыдущие дольщики никакой компенсации не получили, если не считать предложение встать на городскую очередь на льготных условиях.
Или Ленинский, 93. Первой компанией-застройщиком был "Экстрадомус". После смены гендиректора и первого банкротства компания переименовалась в "Северную Столицу". После продажи квартир по 2-му разу - опять банкротство. Гендиректор якобы сбежал со всеми деньгами за границу и объявлен в розыск. Последней компанией, взявшей на себя недостроенный объект, стала "РМК-Строй". Квартиры начали продаваться с нуля. Правда, предыдущим дольщикам было предоставлено преимущественное право "доплатить" в размере 100% стоимости за те же квартиры, что с учетом роста цен составляло сумму более чем в 2 раза превышавшую изначальные вложения.
К середине 2000-х способы обмана начали приобретать более "цивилизованный" облик. В 2002 году компания "Источник-Строй" начала продавать по привлекательным ценам квартиры в жилом комплексе "Ладога", по адресу Косыгина, 17. Сроком сдачи был заявлен 2004 год. В 2005-м, когда дом не был готов даже наполовину, дольщики начали было поднимать шум - на что им застройщик вежливо предложил вернуть вложенные деньги в полном объеме. Только вот цены за 3 года выросли в 2 раза... В итоге дом с большими недоделками был сдан в 2006-м году, а после "доведения до ума" был готов для заселения только в конце 2007г. Но дольщики, хоть и с опозданием, все-таки дождались своих квартир. На этом, кстати, печальная история дома не закончилась. В мае 2010 года, из-за нарушения технологии при строительстве, с фасада дома неожиданно начали сыпаться кирпичи. На этот момент компания "Источник-Строй" уже была признана банкротом, и кого привлекать к ответственности и исправлению дефекта было неясно. В экстренном порядке изготовление защитных сооружений и доводка дома "до очередного ума" легла на город.
По поводу недоделок была другая показательная история с новым домом повышенной комфортности от компании "Окстрой" в Бернгардовке, на ул. Дружбы, 4. Сданный летом 2003-го, дом готовил кучу сюрпризов новоселам уже осенью. Побелка, осыпавшаяся на вспучившийся линолеум, клочьями отставшие обои, мокрые потолки и оконные откосы, а главное - повсеместно буйно цветущая плесень. Оказалось, беды творит конденсат, образующийся в помещениях с дорогущими, но изуродованными строителями стеклопакетами, а естественной вентиляции в квартирах нет вовсе. Дали отопление - квартиры залило кипятком. Оказалось, в нарушение СНиП в системе отопления вместо выпускного клапана был поставлен шаровый кран без ограничителя. Вся система смонтирована с дикими нарушениями. Согласно проекту, на доме должна быть скатная крыша, но "Окстрой" возвел только ее стенки - примерно в человеческий рост. За зиму в этот естественный "бассейн" набрались тонны снега. И он растаял… На дом, превратившийся в стоящий водопад, сбегалась поглазеть вся Бернгардовка: нечасто увидишь, как из кирпичных стен на всех пяти этажах потоками хлещет вода. На фоне происходящего "масла в огонь" добавило заявление гендиректора "Окстроя", о том, что скатную крышу "Окстрой" делать вообще не будет, поскольку не выдержит фундамент(!)
Вернемся к долгостроям. Один из классических долгостроев Петербурга - жилой комплекс "Охта-модерн" на Большеохтинском пр. Его еще в 2005г. начало строить ЗАО "ИВИ-93". Но компания обанкротилась, и все четыре дома (два на нулевом цикле и два в 95%-ной готовности) отдали новому застройщику - ООО "Балтжилинвест". Но, вместо того чтобы быстро достроить дома, компания завязла в согласованиях в Смольном: дело в том, что стройка велась без разрешения на строительство и даже без согласованного проекта. Сотни дольщиков, по 5 лет ожидающих свои квартиры, безуспешно пытаются привлечь внимание к своей проблеме. Они завалили запросами Смольный и прокуратуру, писали жалобы даже в твиттеры президента России, вице-губернатора Петербурга Михаила Осеевского. Но пока все безуспешно. Застройщик в очередной раз сорвал сроки сдачи домов и просит их перенести.
Срыв срока сдачи - как выяснилось, явление довольно частое. На централизованном портале badstoy.ru, собиравшем сведения о любых проблемах дольщиков со строителями, за достаточно короткий срок накопленной информации оказалось достаточно, чтобы увидеть, что в Петербурге не было ни одной крупной строительной компании(!), которая хотя бы на одном из своих объектов не сорвала этот срок. К сожалению, могущественных врагов у интернет-ресурса оказалось больше, чем друзей, и однажды его все-таки закрыли.
Людей, которых можно назвать обманутыми дольщиками, в Петербурге насчитывается порядка 16 тыс. человек. Причем это только те, кто свои деньги потерял полностью. Именно эти люди перекрывают трассы, объявляют голодовки и в целом являются бичом Смольного и благодарной аудиторией для оппозиционных политиков.
Если же взять в расчет тех, кто пострадал не на всю сумму - в том числе до сих пор безуспешно судится со строительными компаниями, или случаи неправомерных доплат (доходящих до 30% стоимости), смены застройщика, убытков от "недоделок", сорванных сроков сдачи и т.д. - получим число на порядок выше.
Еще одна категория - это дольщики, попавшие в правовые силки, сплетенные юристами девелопера при составлении договора купли-продажи будущей квартиры. Следуя букве этих договоров (которые называются как угодно, только не договорами долевого участия), чтобы выйти за пределы Закона о долевом строительстве №214-ФЗ, покупатель не имеет права ни взыскать со стройкомпании проценты за просрочку строительства, ни расторгнуть договор без разорительных штрафов. Число таких дольщиков тоже измеряется десятками тысяч человек. В этой ситуации даже суды бесполезны, т.к. дольщики сами подписали невыгодный договор, взяв на себя всю ответственность по убыткам.
Пострадавшим дольщикам на возмездной основе протягивают свою руку помощи множество организаций. Наиболее доступными по цене являются различные общественные организации. Их в Петербурге около 12-ти: Общество потребителей СПб и ЛО, Комитет гражданского контроля и т.д. Чего можно добиться? Обычно, когда общественная организация объединяет под своим крылом десяток-другой недовольных дольщиков одного дома, спокойная жизнь у строителей заканчивается. Начинаются суды, объяснения перед чиновниками, которых общественники засыпают запросами о "неправильной" стройке, а в отдельных случаях - митинги у стройплощадки.
Общество потребителей существует с начала 1990-х годов. Сейчас оно в основном специализируется на помощи людям в получении квартир или компенсаций от застройщика за неисполнение или некачественное исполнение обязательств. Эта организация основывается на том, что дольщики - это потребители на рынке жилья, а потому их защищает закон о защите прав потребителей. За годы работы общество проконсультировало более 20 тыс. дольщиков и выиграло несколько сотен судебных споров с застройщиками.
"На самом деле в последнее время мы не делаем упор на судебную практику, - говорит руководитель юридической службы комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и Ленобласти Екатерина Мителева. - Наоборот, мы стараемся отговорить людей, желающих идти в суд на этапе строительства, от этого шага. Дело в том, что если застройщик банкрот, то, даже выиграв суд, денег с него не получишь". Теперь общество потребителей делает упор на консультации дольщиков еще на этапе заключения договора со строительной компанией. А также ведет постоянный рейтинг потребительского доверия к застройщикам: "Мы ведем свою статистику, кому из них можно доверять, а кому не стоит".
Если же проблемы с застройщиком все-таки возникли (он обанкротился либо не справился со своими обязательствами), то общество потребителей объединяет дольщиков и помогает им в создании ТСЖ или ЖСК, а затем в переговорах с чиновниками Смольного о передаче дома на достройку самим будущим его жильцам. За последние 2 года было три таких случая: дольщикам обанкротившегося ЗАО "Фирма "РКГ" был передан дом архитектора Данини в Пушкине, дольщикам РСУ "Фрунзенское" - дом на ул. Пятилеток, 13, а дольщикам обанкротившегося ЗАО "Источник-строй" - дом "Кассиопея" в Купчино.
МОО "Гражданский контроль" было сформировано в 2008г. для контроля над стройками "ЛЭК". Оно обслуживало интересы покупателей, желавших расстаться с одиозным застройщиком. Затем организация переключилась и на других девелоперов (в первую очередь - ДСК-3). За 2 года работы она выиграла более 30 исков. Как говорит юрист МОО Антон Зачепа, за это время в петербургских судах сложилась устойчивая судебная практика по искам о расторжении договоров с застройщиком без штрафов: "3 месяца нужно на получение судебного решения, еще 1,5 месяца - на работу с судебным приставом. Через 4,5 месяца деньги у вас в кармане".
По его словам, все его клиенты заключали со строительными компаниями предварительные договоры купли-продажи. Эти договоры давно стали притчей во языцех: они составлены так, что все риски строительства фактически несет на себе покупатель будущей квартиры. Если же дольщик желает отказаться от покупки и вернуть себе деньги, договор предусматривал штрафы за возврат в 15-20% от суммы сделки. И даже со штрафами забрать удавалось далеко не всем: строители просто не платили.
До кризиса дольщики просто тонули в этих договорных формулировках. Но вал исков, который захлестнул суды в кризис, когда все стройки встали, а цены на жилье поползли вниз, заставил судей разобраться, кто прав, а кто виноват, и сформировать единую практику рассмотрения таких дел. И оказалось: по Гражданскому кодексу, если в предварительном договоре не указана дата заключения основного договора купли-продажи, то срок действия такого договора ограничен 1 годом. После чего договор утрачивает силу и деньги подлежат возврату. На этом основании суды теперь удовлетворяют практически все иски к застройщикам, которые нарушают сроки строительства.
Свою нишу на рынке помощи обиженным соинвесторам жилого строительства занимают адвокаты. "Мы ограничены адвокатской этикой, поэтому не беремся за дела, которые не имеют судебной перспективы", - рассказывает о преимуществах своей профессии адвокат Анастасия Баудис. По ее словам, дольщики, желающие просто забрать свои деньги, - это лишь вершина айсберга. Гораздо больше проблем у тех, кто все-таки хочет получить свою квартиру. "Пени за нарушение сроков взыскиваются практически влет, по взысканию денег при расторжении договора тоже практика сложилась положительная", - уверяет Анастасия.
А вот с признанием права собственности на недострой - этот иск подается в самой критической ситуации, когда застройщик оказался несостоятельным. Это неоднозначная ситуация. Половина судей такие иски удовлетворяет, а другая - отказывает. Особенно если застройщик не находится в стадии банкротства: тогда судьи часто свято верят, что когда-нибудь он исполнит обязательства перед дольщиками и достроит дом. И в иске отказывают. "Бывает, что даже в одном и том же районном суде два разных судьи судят по-разному. Поэтому в таких вопросах суд пока еще остается похожим на лотерею", - поясняет адвокат.
Некоммерческие организации хотя и зарабатывают на бедах дольщиков и доставляют головную боль строителям, а все-таки пользуются у последних уважением. Причина проста: государственный контроль над общественниками настолько силен, что учредить некоммерческую однодневку выходит слишком сложно и накладно.
Зато, уверяют строители, в городе действуют десятки обществ защиты прав потребителей с формой собственности ООО. Среди таких фирм застройщики выделяют два вида: одни собирают деньги с дольщиков, изображают кипучую деятельность, а затем разводят руками: дескать, ничего не вышло. Другие поступают еще более ловко: находят на интернет-форумах недовольных дольщиков, собирают с них жалобы на застройщика, а затем идут к нему в офис и предлагают выбор. "Приходил к нам тут в разгар очередного кризиса один руководитель такой шаражки, - поведал крупный девелопер на условиях анонимности. - Говорит: у меня сто недовольных вами дольщиков. Вот от них заявления. Могу дать им ход, направить их в Смольный, в прокуратуру. А могу не давать. Это будет стоить 800 тыс. рублей. Пришлось нашей службе безопасности найти, где этот руководитель проживает, и поговорить с ним по душам у него дома. Он все очень хорошо понял и глупостями больше не занимался"…