Как взять ипотеку на зарплату учителя, зачем ученые штудируют рекламу банков, где мечтают осесть военные и сколько человек должно скинуться, чтобы получить льготный кредит - на эти и другие вопросы отвечает руководитель направления департамента инноваций методологии и стандартизации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Татьяна Файнблит.
- Татьяна, какой льготный продукт был самым популярным в этом году? Почему?
- АИЖК реализует четыре льготных ипотечных программы: «Военная ипотека», «Материнский капитал», «Молодые учителя» и «Молодые ученые».
Самой популярной программой стала «Военная ипотека». По данным ФГКУ «Росвоенипотека» за первый квартал текущего года объем выданных кредитов по этому продукту составил 28,14% от общего объема кредитов, выданных военнослужащим банками и небанковскими кредитными организациями. Всего за пять лет военнослужащим было предоставлено более 31 тысячи льготных ипотечных кредитов на сумму 60,96 млрд рублей.
Высокий спрос на продукт объясняется тем, что в этом году АИЖК улучшило условия кредитования по программе «Военная ипотека». Во-первых, были снижены ставки (сейчас от 9,5% годовых), во-вторых, расширены цели кредитования: кроме ипотеки на приобретение квартиры, военнослужащий может получить кредит на покупку жилого дома с земельным участком, а также на квартиры на этапе строительства.
Что касается продуктов, активная реализация которых началась только в этом году - программы для молодых ученых и учителей, то, несомненно, лидирует ипотека для учителей, т.к. ставка здесь от 8,5% годовых в рублях и есть возможность направить субсидию на компенсацию части первоначального взноса.
- Сколько человек воспользовались в этом году льготной ипотекой, включая военных, учителей и ученых?
- За 11 месяцев прошлого года выдано порядка 11 тысяч льготных ипотечных кредитов на сумму 20 млрд руб. (данные по четырем льготным ипотечным продуктам). В последние месяцы наблюдается существенное увеличение объема выдачи ипотеки для учителей. Ежемесячный прирост достигает 50%, по сравнению с предыдущим месяцем. Это связано, в том числе и с тем, что перечисленные в регионы жилищные субсидии достигли конечных получателей.
- В конце этого руководитель Федеральной службы труда и занятости Максим Топилин заявил, что программа по выдаче материнского капитала будет продлена на пять, а то и на десять лет. А пользуется ли сейчас популярность маткапитал в качестве способа погашения ипотеки?
- По статистике, 94% средств материнского капитала направляется на улучшение жилищных условий (из них 66% - на погашение жилищных кредитов и займов, 28% - на улучшение жилищных условий без привлечения кредитных средств).
С учетом того, что средствами МСК можно воспользоваться на погашение кредита, не дожидаясь 3-хлетнего возраста ребенка, эта мера дала позитивный эффект. В портфеле АИЖК ежемесячно выкупается 10% кредитов с использованием средств материнского капитала.
По данным на текущий момент года АИЖК рефинансировало 11 258 кредитов с использованием материнского капитала на общую сумму более 14,6 млрд рублей.
По нашей статистике, кредиты с «Материнским капиталом» реже попадают в просрочку и дефолт.
- В каких регионах эти продукты лучше всего реализуются, пользуются наибольшей популярностью?
- Каждый регион «нашел» свою льготную ипотеку. Военная ипотека наиболее популярна в Краснодарском крае, Московской области и Санкт-Петербурге. Материнским капиталом пользуются в основном в Челябинской, Саратовской и Омской областях. Молодые учителя активно берут кредиты в Красноярском крае, Самарской и Нижегородской областях, молодые ученые - в Москве, Московской и Свердловской областях.
- Как бы вы оценили осведомленность россиян по вопросам льготной ипотеки? Доверяют ли россияне таким льготам?
- Льготные категории - это специфическая аудитория, каждую из которых характеризует определенный тип поведения при принятии решения о заключении ипотечной сделки. Кроме того, специальные условия доступны ограниченному кругу лиц в соответствии с требованиями той или иной программы. Так что в зависимости от категории степень осведомленности различается.
Например, ученые достаточно взвешенно относятся к принятию решения о получении ипотеки: обдумывают все условия, задают множество вопросов, интересуются заранее формами документов по будущей сделке. Перечень участников программы ограничен категориями научных учреждений и определенным перечнем должностей. Они обычно лучше всего осведомлены о льготных продуктах.
Мы со своей стороны работаем над тем, чтобы повысить осведомленность потенциальных заемщиков о возможности получения ипотечного кредита на льготных условиях. На днях мы провели в Финансовом университете круглый стол на тему: «Способы улучшения жилищных условий для сотрудников Финансового университета: участие государства и новые возможности». На круглом столе обсуждались условия ипотечного кредитования сотрудников Финансового университета по льготной программе АИЖК, в частности возможность приобретения жилья в строящихся домах в Москве и Московской области. Т.е. работа в этом направлении ведется.
- Есть ли зарубежные аналоги наших льготных программ, насколько они доступнее/недоступнее?
- В зарубежных странах также существуют программы поддержки для отдельных категорий граждан, как правило, для социально значимых профессий (учителя, пожарные, полицейские и др.), при приобретении жилья с использованием ипотечных средств. К примеру, такие программы реализуются в США и Великобритании и предусматривают либо субсидии/скидки на приобретаемое жилье (программы, реализуемые Teachers Building Society (Великобритания)), либо предоставление ипотечного кредита на льготных условиях (программа Help to Buy (Великобритания) и программы, реализуемые Федеральной жилищной администрацией (США)). Как и в России, целевая аудитория таких программ должна быть платежеспособной. Для семей с низким уровнем доходов, которые не в состоянии приобрести жилье даже с господдержкой, существуют программы предоставления квартир в социальный найм, однако, как и у нас, в наиболее экономически привлекательных городах за таким жильем выстраиваются длинные (порой на многие годы) очереди.
- Ожидается ли серьезный приток заявок в связи с изменениями условий по ипотеке для молодых учителей, насколько для них подешевеет ипотека?
- С начала реализации программы получено порядка 3,3 тыс. заявок от молодых учителей, ежемесячный прирост составляет порядка 220 заявок. Кредит станет более доступным для тех, чьих средств хватает только на минимальный первоначальный взнос 10% от стоимости жилья.
Например, при стоимости жилья 2 млн руб. и первоначальном взносе 10% раньше учитель мог получить субсидию в размере 360 тыс. руб., а теперь 400 тыс. руб. Более того, теперь нет необходимости страховать ответственность заемщика, т.к. первоначальный взнос с учетом субсидии будет не менее 30% от стоимости жилья. Также мы считаем важным, чтобы неизрасходованные средства субсидий не возвращались в федеральный бюджет, а оставались в региональных или возвращались в региональные бюджеты в начале года. Сейчас средства субсидий поступают в региональные бюджеты в конце года и получатели субсидий зачастую не успевают ими воспользоваться.
- Какой процент невыплат по льготной ипотеке?
- Просроченная задолженность по льготным кредитам не отличается от стандартных. Но стоит отметить, что семьи, имеющие детей, подходят к совершению платежей более ответственно. Кроме того, в целом показатель просроченной задолженности сейчас на достаточно низком уровне.
- Какая зарплата должна быть у ученого, учителя или военного, чтобы оформить ипотеку? Реально ли сделать это в одиночку, без второго добытчика в семье, например, холостяку или в семье с маленьким ребенком, где один родитель в декрете?
- При стоимости жилья 2 млн руб. и сроке кредита 25 лет ученый может взять кредит с первоначальным взносом 200 тыс. руб. (10%), при этом ежемесячный платеж составит от 10 350 руб./мес., а заработная плата должна быть порядка 23 000 руб./мес. Если у него есть ребенок, то из его заработной платы будет вычитаться прожиточный минимум по региону не только на него, но и на ребенка. Также, по условиям программы «Молодые ученые», в случае рождения ребенка можно снизить размер ежемесячных платежей на период до 18 мес. (1,5 лет). Максимальный размер снижения - 50% от ежемесячного платежа.
Для учителей, при наличии субсидии, первоначальный взнос начинается от 10% собственных средств и 20% средств субсидии. Таким образом, при аналогичной стоимости жилья и максимальном сроке кредита 30 лет, необходимая сумма кредита составит 1,4 млн руб. При этих условиях ежемесячный платеж будет 10 800 руб./мес., а зарплата должна быть от 24 000 руб. в месяц.
Для военной ипотеки, при минимальном первоначальном взносе 20% и сроке кредита 20 лет, ежемесячный платеж составит от 18 500 руб./мес. и зарплата должна достигать 41 000 руб./мес.
- В портрете заемщика по программе «Молодые учителя» есть данные о том, что доход заемщика составляет 64 тыс. руб. При этом размер среднего одобряемого кредита 1,3 млн рублей. В каком регионе возможна такая ситуация, т.е. зарплата у учителя явно выше средней, даже если учесть общий размер дохода мужа и жены, а стоимость квартиры достаточно низкая, что характерно для удаленных регионов?
- Совокупный доход в 64 000 руб. указывают заемщики, которые подают заявки через сайт. Реальный подтвержденный доход созаемщиков, которые подходят по всем параметрам сделки, составляет порядка 42 000 руб. В сделке, как правило, участвует три заемщика. По условиям ипотечной программы общее число заемщиков может достигать 4-х человек. Стоимость приобретаемой недвижимости составляет в среднем порядка 2 млн руб. Поэтому при наличии субсидии нет необходимости брать кредит на сумму более 1,3-1,4 млн.
До недавнего времени субсидии не были доступны в Московской области, а учителя в других регионах, в которых программы субсидирования отсутствовали вовсе, как, например, в Москве, не могли воспользоваться ипотекой по льготной ставке 8,5%, так как одним из требований ипотечной программы было наличие права на субсидию. Однако с недавнего времени это требование перестало быть обязательным, если общий преподавательский стаж заемщика составляет не менее трех лет.
В Москве и области суммы кредитов существенно выше показателей по другим регионам России - 3 млн руб. Это связано с тем, что, во-первых, стоимость жилья на порядок выше, во-вторых, большинство заемщиков не имеют возможности направить субсидию в счет части первоначального взноса.
По продукту «Молодые ученые» уровень подтвержденного дохода достаточно высокий - 65 000 руб. и количество заемщиков не более 2 человек. Сумма кредита в среднем 2,5 млн руб. Такая разница, по сравнению с учителями, связана и с различными регионами выдачи.
- Судя по количеству поданных по программе «Молодые ученые» заявок и количество одобренных кредитов, получается, что положительное решение получает только каждый пятый (даже чуть меньше). С чем связан такой низкий процент одобрения заявок?
- Заявки, поданные заемщиками через сайт, - лишь первичное обращение. Процент одобрения у ученых почти такой же, как и по стандартным заявкам. Т.е. реально подает заявки меньше людей.
- Каким должен быть первоначальный взнос? В каких случаях можно обойтись без него?
- Учитывая скромные возможности отдельных категорий населения, кредит можно получить, имея всего 10% собственных средств. Более того, можно обойтись и без вложения собственных средств на этом этапе. В качестве первоначального взноса могут быть учтены субсидии ФЦП «Жилище», выделяемые молодым ученым, а также средства материнского капитала и другие.
- Какие виды страхования обязательны при оформлении таких кредитов?
- Обязательным требованием к страховому обеспечению ипотечных сделок является страхование имущественных интересов, связанных с владением, пользованием и распоряжением предметом ипотеки. Страхование жизни и здоровья - по желанию. Если первоначальный взнос менее 30% от стоимости жилья, появляется необходимость страхования ответственности заемщика.