Договор найма (аренды) - основной документ, дающий право на проживание в съемной квартире (комнате). От того, как он составлен, зависят все дальнейшие взаимоотношения Наймодателя и Нанимателя. Грамотное заключение договора должно гарантировать съемщику беспрепятственное пользование пригодным для жилья помещением, а собственнику - сохранность имущества и своевременную оплату.
Чтобы договор был ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ, его нужно заключать в строгом соответствии с законом. Первый и самый главный момент - это правомочность основания для сдачи помещения в аренду. Перед заключением договора собственником предъявляется документ, дающий ему такое право. Обычно это договор купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о наследстве. Здесь есть ряд нюансов.
Если собственник один, и он же сдает помещение, то все в порядке - закон на его стороне.
А вот если собственников несколько (например, общая долевая собственность), то либо они должны все присутствовать при заключении договора и, соответственно, поставить там свои подписи, либо нужно их нотариально заверенное согласие. Вместо согласия от каждого отдельного собственника можно сделать общую доверенность с максимальным сроком на три года, но для этого все равно придется хотя бы один раз собрать всех у нотариуса. Если собственниками долей являются несовершеннолетние дети, то от их имени выступают уполномоченные родители.
Если согласием остальных собственников пренебречь - то договор будет считаться недействительным, так как передача помещения происходила с нарушением закона. Не спасет даже пункт в договоре, о том, что лицо, сдающее помещение в аренду, гарантирует согласие других собственников.
Вместо собственника может быть другое лицо, имеющее нотариальную доверенность на сдачу помещения в аренду. Здесь надо обращать внимание на следующее: менее опасна ситуация, когда срок доверенности небольшой, и доверенное лицо имеет при себе оригинал правоустанавливающего документа; если же Вам предъявляют мятую ксерокопию и доверенность, срок которой уже на исходе (максимально 3 года), то лучше воздержаться от найма этого объекта.
Любая доверенность может быть отменена доверителем, а проверить это не просто. Если же нет подлинника правоустанавливающего документа, то где гарантия, что квартира не была уже продана несколько раз?
Если сдается комната, то нужно письменное (в идеале - нотариально заверенное) согласие соседей-собственников. Без этого согласия Вы будете иметь право пользоваться только комнатой (без МОП - мест общего пользования: кухни, ванной, туалета и т.д.). Решить этот вопрос может помочь временная регистрация, но не все хозяева на это идут.
Возможна сдача в аренду и неприватизированного помещения. Если это квартира, то нужно письменное (желательно нотариально заверенное) согласие всех прописанных на этой площади граждан, либо доверенность от них. В случае с неприватизированной комнатой гораздо сложнее. На сегодняшний день самый лучший способ - это нотариальное согласие всех прописанных соседей в комплексе со временной регистрацией. Собрать подписи всех прописанных в муниципальной коммуналке - дело сложное (люди могут жить в другом районе, городе), ну а тем более, сводить всех к нотариусу - практически невозможно. Добавив к этому еще тот факт, что вселение новых жильцов соседи воспринимают "на ура" крайне редко, а количество хозяев, готовых оформить временную регистрацию не слишком велико - получим вывод, что съем неприватизированной комнаты остается хоть и дешевым, но самым ненадежным видом найма.
С чего начинается любой договор? После указания Наймодателя и Нанимателя, описывается жилое помещение, его точный адрес, характеристики, кому принадлежит и на каком основании сдается. Важно прописать, для проживания каких именно и скольких лиц (с указанием паспортных данных) предоставляется квартира (комната). Чтобы не получилось так, что заключил один человек, а живут пятеро. Лица, не указанные в договоре, могут проживать в помещении только с дополнительного согласия собственника.
В договоре должен быть четко указан размер и механизм внесения арендной платы с указанием расчетного числа каждого месяца. Это нужно для того, чтобы оплата оставалась фиксированной на весь срок действия договора. Затем регламентируется, кто оплачивает коммунальные услуги, свет, телефон и т.д.
Обязательно отдельный раздел договора посвящается правам и обязанностям сторон. Расписываются действия и ответственность Наймодателя и Нанимателя на период действия договора. В числе прочих, обязательно оговариваются следующие моменты: использование помещения только для проживания, проведение ремонта или переоборудования только с согласия Наймодателя, ответственность Нанимателя за порчу помещения или имущества и т.д.
Нельзя обойти стороной условия расторжения договора. Указываются сроки, в течение которых одна сторона должна предупредить другую о расторжении (законом предусмотрен срок в 1 месяц), а также ответственность той стороны, по чьей вине договор расторгается. Должно быть предусмотрено и досрочное расторжение договора. Право на такое расторжение появляется у Наймодателя, если Наниматель не вносит арендную плату в течение 3-х дней по истечении установленного срока, разрушает или портит жилое помещение и находящееся в нем имущество, либо использует помещение не по назначению, в том числе систематически нарушает права и интересы соседей. Со стороны Нанимателя обоснованное досрочное расторжение возможно, если помещение перестанет быть пригодным для постоянного проживания по независящим от него причинам.
Неотъемлемой частью любого договора должны быть дополнительные условия, которые прописываются вручную в зависимости от каждой конкретной ситуации. Туда вносятся особые условия договора, которые не вошли в основной текст.
В договоре должен быть указан срок его действия. Только в течение этого срока все условия договора считаются действительными, а стоимость арендной платы не может быть изменена в одностороннем порядке. Договор, заключенный на срок до одного года не требует регистрации в Управлении федеральной регистрационной службы. В соответствии с ГК ст.683 п.1, если срок договора не указан, то он считается заключенным на 5 лет, но пока такой договор не зарегистрирован в ГУ ФРС, он будет считаться недействительным.